19天17城加碼限購 環一線樓市現“強調控”
2017/03/20 10:03 | 來源 / 每日經濟新聞 | 點擊數:

  19天17城加碼限購 環一線樓市現“強調控”分析稱,差別化信貸是這輪調控的新著力點,通過對需求端的管制,讓供應量加快跟進。

  遏制熱點城市房價過快上漲被寫入2017年政府工作報告,話語剛落,新一輪樓市調控措施便在全國多地先後出臺。截至目前,包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內的全國17個城市啟動或升級了限購限貸措施,22個城市出臺措施對本地樓市進行調控。

  其中,北京的調控措施被認為將此輪調控推向了高峰,同時也標誌著北上廣深四個一線城市全部執行“認房又認貸”政策。此外,《每日經濟新聞》記者注意到,此輪限購落點多數分佈在一線城市周邊,暗示環一線樓市進入政策收緊週期。

  有分析指出,此論調控風潮的背景依然是房價過快上漲,差別化信貸是這輪調控新的著力點。調控目標有三點:一是抑制過快上漲的房價;二是讓供應量加快跟進,實現樓市供需均衡;三是滿足購房剛需。

  一線城市集體“認房認貸”

  在全國兩會召開前後,新一輪樓市調控潮洶湧來襲,暗示著監管層對房價過快上漲的容忍度在降低。

  3月19日,保定市政府網站公佈《保定市人民政府關於加強房地產市場調控的意見》,正式宣佈加入限購大軍。《每日經濟新聞》記者注意到,這是3月以來第17個加入限購的城市。

  而早前的3月17日,北京便出臺最新限購令,宣佈“認房又認貸”,二套房首付比例提高至60%。在市場還未消化這個消息之時,廣州連夜宣佈,單身居民限購一套,連續繳納社保要求從3年增至5年。鄭州也緊跟著宣佈,3月17日後補繳的社保、個稅憑證不再作為購房的有效證明。

  值得注意的是,在2月中下旬,北京二手住宅市場實際交易量再度爆發,恐慌性購房等現象頻繁,房價在企穩之後又出現了上漲趨勢。3月18日上午,國家統計局公佈的資料也顯示,2月份70個大中城市新建商品住宅價格指數中,僅12城價格下降,58個城市房價上漲或止跌。

  事實上,雖然經歷了半年時間的樓市調控,但全國1~2月份商品房銷售面積、金額仍保持在較高位置,其中銷售金額超過去年全年平均值,延續高溫態勢。在火爆銷售帶動下,1~2月全國房地產開發投資額、新開工面積、房企土地購置面積這三大房地產指標增長全面提速,尤其是土地購置面積為2014年11月以來首次由負轉正。

  中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示,此論調控風潮的背景依然是房價過快上漲,除去加碼限購外,差別化信貸是這輪調控新的著力點。

  事實上,北京發佈的房產調控升級政策,內容就包括居民家庭在京已有1套房且無貸款記錄的,購買普通自住房首付比例不低於60%;暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款,正式進入“認房又認貸”模式。

  3月17日晚間,廣州發佈的調控新政也明確採取“認房又認貸”措施,同時提到商業銀行、小額貸款機構、互聯網金融機構、信託投資公司等各類金融業務經營者,不得對購房首付款發放貸款或變相發放貸款。嚴厲查處房地產市場違法違規行為,從嚴查處各類住房騙購行為,對提供虛假購房資料騙購住房的,不予辦理房地產登記。

  鄭州則宣佈,凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證,堵死了通過包裝手段獲取購房資格的途徑。

  在樓市去杠杆的大背景下,有業界人士預估,加碼信貸調控將成為常態化手段。

  環一線樓市現“強調控”

  與前一輪限購限貸政策多集中在一二線熱點城市有所不同的是,本輪限購更多出現在熱點城市周邊的縣市以及省內熱點城市,調控的重點依舊是落實房子的居住屬性。

  《每日經濟新聞》記者注意到,自3月以來,環北京的河北涿州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區開始限購,在此之前,河北三河市、大廠縣、香河縣等不同程度上加碼了限購力度。而以上海為中心,周邊城市如杭州、南京甚至浙江嘉善也相繼加入了限購升級的大軍。

  在張大偉看來,這些環一線地區房價的較快上漲是調控加碼的誘因,而其房價的上漲又是一線城市投資需求外溢的體現,也就是說,一二線城市房價上漲的預期擴散到了周邊城市,助推了周邊城市房價的上漲。

  值得注意的是,去年末的中央經濟工作會議提出,要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

  中泰證券首席經濟學家李迅雷在其官方微信發文表示,特大城市疏解城市功能可以解釋部分三四線城市房價上漲的原因,像北京、上海和深圳這樣的超大城市,既要嚴格限制人口流入,也要限制土地供應,但人口流入是市場行為,貨幣流入更是市場行為。

  李迅雷認為,對圍繞京津冀、長三角和珠三角特大城市周邊的三四線城市而言,本身就存在特大城市購房資金的外溢效應,如果又有國家的大都市圈規劃作支持,還有三四線城市去庫存作為供給側結構性改革的一大任務,房價上漲的動力是不言而喻的。

  有分析指出,1~2月份非重點城市的商品房銷售面積同比增長35.9%,三四線城市銷售趨熱、去庫存加速,有可能取代一、二線城市成為今年房地產市場新的增長點。

  對於此輪調控,易居研究院研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,這輪調控的目標有三點,第一是抑制過快上漲的房價,這是一個最直接的目標;第二是通過對需求端的管制,讓供應量加快跟進;第三是確保有限的房源優先給予剛需購房者或者說首套購房者。

  此外,清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在3月18日舉辦的中國發展高層論壇上表示,這一輪限購大潮是預防性的,主要是防止在未來幾個月出現一輪新的房價上漲,是發燒前吃一顆“阿司匹林”。

  李稻葵指出,房地產業最需要供給側結構性改革。具體說來,要增加住房的供給,而且最好是在增加土地供給的同時,要增加地方政府長期持有的物業持有量,按市場價格出租,去滿足本地暫時買不起房子的,同時有一定租房子能力的夾心層的住房需求,讓他們能夠為當地的經濟發展服務,能夠安居樂業。